Schadensabwicklung in der WEG – Wer ist zuständig und wer bezahlt?

Der wichtigste Grundsatz: Ursache und Schaden sind nicht dasselbe

Bei der Schadensbearbeitung muss zwischen der Ursache des Schadens und dem Ort des Schadens unterschieden werden.

Beispiel:

Ein undichtes Dach verursacht Feuchtigkeitsschäden in einer Dachgeschosswohnung.

• Ursache: Dach = Gemeinschaftseigentum
• Schaden: Tapeten, Bodenbeläge und Möbel in der Wohnung

Für die rechtliche Bewertung müssen beide Bereiche getrennt betrachtet werden.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Zum Gemeinschaftseigentum gehören insbesondere:

• Dach
• Fassade
• tragende Wände
• gemeinschaftliche Versorgungsleitungen
• Steigleitungen
• Heizungsanlage
• Treppenhaus
• Aufzug
• Hauseingang
• Balkonkonstruktionen
• Fenster und Wohnungseingangstüren, soweit die Teilungserklärung nichts anderes regelt

Für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ist grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verantwortlich.

Was gehört zum Sondereigentum?

Zum Sondereigentum gehören regelmäßig:

• Tapeten
• Wand- und Deckenanstriche
• Bodenbeläge
• Innentüren
• Einbauküchen
• Sanitärgegenstände
• nichttragende Innenwände

Der jeweilige Eigentümer ist für sein Sondereigentum grundsätzlich selbst verantwortlich.

Was ist bei einem Schaden zuerst zu tun?

Sofortmaßnahmen haben Vorrang

Zunächst muss verhindert werden, dass sich der Schaden weiter ausbreitet.

Beispiele:

• Wasser absperren
• Notdienst verständigen
• Strom abschalten
• betroffene Bereiche sichern
• durchnässte Gegenstände entfernen

Die Schadensbegrenzung hat immer Vorrang vor der späteren Klärung der Zuständigkeiten.

Wie meldet man einen Schaden richtig?

Bitte melden Sie Schäden möglichst unverzüglich an die Hausverwaltung.

Eine vollständige Schadensmeldung sollte enthalten:

• Objektadresse
• Wohnungsnummer
• Datum des Schadens
• Beschreibung des Schadens
• vermutete Ursache
• Fotos oder Videos
• Kontaktdaten für Rückfragen

Je besser die Dokumentation, desto schneller kann die Bearbeitung erfolgen.

Die Rolle von ImmoKonstanz bei Versicherungsschäden

ImmoKonstanz unterstützt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Schadensabwicklung und fungiert als Ansprechpartner zwischen Eigentümern, Versicherungen, Sachverständigen und Handwerksunternehmen.

Zu den typischen Aufgaben gehören:

• Aufnahme der Schadensmeldung
• Meldung versicherter Schäden an die Gebäudeversicherung
• Kommunikation mit Versicherungen
• Koordination von Gutachtern
• Einholung von Angeboten
• Beauftragung von Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum
• Begleitung der Schadenbeseitigung

ImmoKonstanz ist dabei die Schnittstelle zwischen Eigentümern, Gemeinschaft, Versicherung und Handwerkern.

Wichtig:

Die Entscheidung über die Eintrittspflicht einer Versicherung trifft ausschließlich die Versicherung.

Wer beauftragt die Handwerker?

Schäden am Gemeinschaftseigentum

Ist Gemeinschaftseigentum betroffen, erfolgt die Beauftragung regelmäßig durch die Hausverwaltung beziehungsweise die Gemeinschaft.

Beispiele:

• Rohrbruch an einer Steigleitung
• Dachundichtigkeit
• Schäden an gemeinschaftlichen Leitungen
• Defekte an der Heizungsanlage

Schäden am Sondereigentum

Betrifft der Schaden ausschließlich das Sondereigentum, ist grundsätzlich der jeweilige Eigentümer zuständig.

Beispiele:

• Tapeten
• Bodenbeläge
• Einbauküchen
• Innentüren
• Malerarbeiten

Unterstützung bei Schäden im Sondereigentum

Viele Schäden betreffen sowohl Gemeinschafts- als auch Sondereigentum.

Auf Wunsch kann ImmoKonstanz Eigentümer auch bei Maßnahmen innerhalb des Sondereigentums unterstützen.

Beispiele:

• Koordination von Handwerkern
• Angebotseinholung
• Terminabstimmungen
• Organisation von Trocknungsmaßnahmen
• Unterstützung bei Versicherungsfragen

Diese Leistungen gehören nicht zur laufenden Verwaltertätigkeit. Eine Unterstützung im Sondereigentum muss daher vom jeweiligen Eigentümer gesondert beauftragt werden und kann gesondert vergütungspflichtig sein.

Welche Rolle spielt die Gebäudeversicherung?

Die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft deckt typischerweise Schäden durch:

• Leitungswasser
• Sturm
• Hagel
• Feuer

ab.

Versichert sind grundsätzlich die versicherten Gebäudebestandteile.

Je nach Versicherungsvertrag können auch bestimmte Schäden am Sondereigentum mitversichert sein.

Der konkrete Leistungsumfang ergibt sich ausschließlich aus dem jeweiligen Versicherungsvertrag.

Wer erhält die Versicherungsleistung?

Versicherungsnehmer der Gebäudeversicherung ist regelmäßig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Versicherungsleistungen werden deshalb grundsätzlich an die Gemeinschaft beziehungsweise auf ein Konto der Gemeinschaft ausgezahlt.

Die Versicherungsleistung dient der Wiederherstellung des versicherten Zustandes.

Eine direkte Auszahlung an einzelne Eigentümer erfolgt nur in besonderen Ausnahmefällen und nach Abstimmung mit der Gemeinschaft beziehungsweise der Versicherung.

Warum eine Hausratversicherung dringend empfohlen wird

Viele Eigentümer und Mieter gehen davon aus, dass die Gebäudeversicherung sämtliche Schäden innerhalb einer Wohnung ersetzt.

Das ist nicht der Fall.

Persönliche Gegenstände gehören regelmäßig nicht zum versicherten Gebäude.

Wir empfehlen deshalb ausdrücklich den Abschluss einer Hausratversicherung.

Versichert sind beispielsweise:

• Möbel
• Kleidung
• Elektrogeräte
• Computer
• Fernseher
• Teppiche
• persönliche Gegenstände

Hotel- und Unterbringungskosten

Viele moderne Hausratversicherungen übernehmen nicht nur beschädigte Gegenstände.

Je nach Tarif können auch übernommen werden:

• Hotelkosten
• Kosten einer Ersatzunterkunft
• Einlagerung von Möbeln
• Transportkosten
• Aufräumkosten
• Reinigungskosten

Beispiel

Nach einem größeren Leitungswasserschaden müssen mehrere Trocknungsgeräte über Wochen betrieben werden.

Bad und WC sind nicht nutzbar.

Die Wohnung ist vorübergehend nicht bewohnbar.

Viele Hausratversicherungen übernehmen in solchen Fällen die Kosten für eine Ersatzunterkunft oder ein Hotel.

Die konkreten Leistungen ergeben sich aus dem jeweiligen Versicherungsvertrag.

Wann tritt die Privathaftpflichtversicherung ein?

Die Privathaftpflichtversicherung kommt grundsätzlich dann in Betracht, wenn jemand einem anderen schuldhaft einen Schaden zufügt.

Beispiel

Ein Eigentümer lässt versehentlich die Badewanne überlaufen.

Das Wasser beschädigt die darunterliegende Wohnung.

In diesem Fall kann die Privathaftpflichtversicherung des Verursachers eintreten.

Voraussetzung sind regelmäßig:

• ein Verschulden,
• ein ersatzfähiger Schaden,
• keine vertraglichen Ausschlüsse.

Nicht jeder Schaden führt automatisch zu einer Haftung.

Ein plötzlich auftretender Rohrbruch oder ein versteckter technischer Defekt begründet beispielsweise nicht automatisch ein schuldhaftes Verhalten.

Praxishinweis: Wartungsfugen regelmäßig kontrollieren

Silikonfugen an Duschen, Badewannen, Waschbecken und Küchenarbeitsplatten gehören zu den sogenannten Wartungsfugen.

Eigentümer sollten diese Bereiche regelmäßig auf:

• Risse
• Ablösungen
• Verfärbungen
• Schimmelbildung

überprüfen.

Die Kosten einer rechtzeitigen Fugenerneuerung sind regelmäßig deutlich geringer als die Kosten eines späteren Wasserschadens.

Typische Schadensfälle aus der Praxis

Jeder Schaden ist ein Einzelfall. Die folgenden Beispiele dienen lediglich der Veranschaulichung.

Beispiel 1: Rohrbruch in einer Steigleitung

Eine gemeinschaftliche Steigleitung platzt.

Wasser beschädigt mehrere Wohnungen.

Gemeinschaftseigentum

• Steigleitung
• Schachtbereich

Mögliche Versicherung

• Gebäudeversicherung

Zusätzlich

• Hausratversicherung für beschädigte Möbel und Gegenstände

Beispiel 2: Undichte Silikonfuge an Dusche oder Badewanne

Die Silikonfuge zwischen Dusche beziehungsweise Badewanne und Wand ist über Jahre schadhaft geworden.

Unbemerkt dringt Wasser in den Bodenaufbau ein und verursacht Schäden in der darunterliegenden Wohnung.

Silikonfugen gelten rechtlich als Wartungsfugen. Sie müssen regelmäßig kontrolliert und bei Bedarf erneuert werden.

Die Verantwortung hierfür liegt grundsätzlich beim jeweiligen Wohnungs- beziehungsweise Sondereigentümer.

Grundsätzlich zuständig

• Eigentümer der Wohnung

Mögliche Versicherungen

• Privathaftpflichtversicherung bei Schäden an fremdem Eigentum
• gegebenenfalls Gebäudeversicherung

Wichtig:

Während früher viele Gebäudeversicherungen Schäden aufgrund undichter Silikonfugen ausgeschlossen haben, bieten inzwischen zahlreiche Versicherer gegen entsprechenden Beitragszuschlag oder in erweiterten Tarifen Versicherungsschutz auch für solche Schäden an.

Ob Versicherungsschutz besteht, hängt ausschließlich vom konkreten Versicherungsvertrag der Gemeinschaft ab.

Undichte Silikonfugen gehören zu den häufigsten Ursachen von Wasserschäden in Wohnanlagen.

Beispiel 3: Waschmaschine läuft aus

Ein Waschmaschinenschlauch platzt oder löst sich.

Wasser tritt aus und beschädigt die darunterliegende Wohnung.

Zuständig

• Eigentümer oder Mieter

Mögliche Versicherung

• Privathaftpflichtversicherung
• Hausratversicherung

Beispiel 4: Waschbecken läuft über

Ein Wasserhahn wird versehentlich offen gelassen.

Das Waschbecken läuft über.

Das Wasser verursacht Schäden in anderen Wohnungen.

Zuständig

• Verursacher

Mögliche Versicherung

• Privathaftpflichtversicherung

Beispiel 5: Aquarium läuft aus

Ein Aquarium platzt oder wird undicht.

Mehrere hundert Liter Wasser treten aus.

Beschädigt werden Wohnungen darunter.

Zuständig

• Halter des Aquariums

Mögliche Versicherung

• Privathaftpflichtversicherung

Bei größeren Aquarien können schnell Schäden im fünfstelligen Bereich entstehen.

Beispiel 6: Sturm beschädigt das Dach

Ein Sturm deckt Dachziegel ab.

Regenwasser dringt in eine Wohnung ein.

Mögliche Versicherung

• Gebäudeversicherung

Hier werden häufig sowohl die Dachreparatur als auch versicherte Folgeschäden reguliert.

Beispiel 7: Bekannter Dachschaden wird nicht repariert

Mehrere Eigentümer melden seit Monaten eine Undichtigkeit im Dach.

Notwendige Maßnahmen werden nicht durchgeführt.

Später entsteht ein erheblicher Wasserschaden in einer Wohnung.

Hier können Schadenersatzansprüche gegen die Gemeinschaft in Betracht kommen, weil notwendige Instandsetzungsmaßnahmen pflichtwidrig unterlassen wurden.

Dies ist einer der klassischen Fälle, in denen die Gemeinschaft neben der Reparatur der Ursache gegebenenfalls auch für Folgeschäden haften kann.

Beispiel 8: Schimmel durch falsches Lüften

Ein Bewohner heizt und lüftet unzureichend.

Es bildet sich Schimmel.

Liegt die Ursache ausschließlich im Nutzerverhalten, handelt es sich regelmäßig nicht um einen Versicherungsfall der Gemeinschaft.

Beispiel 9: Defekte Heizungsleitung

Eine gemeinschaftliche Heizungsleitung wird undicht.

Wände und Bodenbeläge werden beschädigt.

Gemeinschaftseigentum

• Heizungsleitung

Mögliche Versicherung

• Gebäudeversicherung

Zusätzlich

• Hausratversicherung für beschädigte persönliche Gegenstände

Wann muss der Eigentümer Schäden trotz Ursache im Gemeinschaftseigentum selbst tragen?

Dies ist einer der häufigsten Streitpunkte in Wohnungseigentümergemeinschaften.

Ein Schaden am Gemeinschaftseigentum bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche Folgeschäden ersetzt werden.

Beispiel

Eine bislang unbekannte und nicht erkennbare Undichtigkeit in einer gemeinschaftlichen Leitung verursacht Schäden an Tapeten und Bodenbelägen.

Die Gemeinschaft muss die Ursache beseitigen.

Ein Anspruch auf vollständigen Schadenersatz besteht jedoch nicht automatisch.

Entscheidend sind insbesondere:

• Versicherungsschutz
• Verschulden
• Kenntnis vom Schaden
• Reaktionsverhalten der Gemeinschaft

Deshalb ist jeder Fall gesondert zu prüfen.

Häufige Missverständnisse

Die Hausverwaltung haftet für jeden Schaden

Nein.

Die Hausverwaltung organisiert die Schadensabwicklung, ist aber nicht automatisch Verursacher oder Kostenträger.

Die Gebäudeversicherung zahlt jeden Schaden

Nein.

Versichert sind nur die im Versicherungsvertrag vereinbarten Risiken.

Gemeinschaftseigentum bedeutet automatische Entschädigung

Nein.

Zwischen Schadenursache, Versicherungsleistung und Schadenersatzanspruch ist rechtlich zu unterscheiden.

Der Eigentümer kann die Gebäudeversicherung selbst beauftragen

In der Regel nicht.

Versicherungsnehmer ist regelmäßig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Schadenmeldung erfolgt daher über die Verwaltung.

Unsere Empfehlung

Jeder Wohnungseigentümer sollte mindestens über folgende Versicherungen verfügen:

Unverzichtbar

• Privathaftpflichtversicherung
• Hausratversicherung

Zusätzlich sinnvoll

• Rechtsschutzversicherung
• Vermieterrechtsschutz bei vermieteten Wohnungen

Bereits ein einziger größerer Wasserschaden kann Kosten verursachen, die die Versicherungsprämien vieler Jahre übersteigen.

Checkliste bei einem Schaden

• Schaden sofort melden

• Fotos und Videos anfertigen

• Notmaßnahmen durchführen

• weitere Schäden verhindern

• Rechnungen aufbewahren

• Hausratversicherung informieren

• Ansprechpartner vor Ort benennen

• Rückfragen der Versicherung zeitnah beantworten

Fazit

Bei der Schadensabwicklung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommt es immer auf die Ursache des Schadens an.

Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Gebäudeversicherung, Hausratversicherung, Privathaftpflichtversicherung und mögliche Schadenersatzansprüche müssen getrennt betrachtet werden.

Ein Schaden am Gemeinschaftseigentum führt nicht automatisch zu einer Ersatzpflicht für sämtliche Schäden innerhalb einer Wohnung. Ebenso bedeutet ein Schaden im Sondereigentum nicht automatisch, dass der Eigentümer sämtliche Kosten selbst tragen muss.

Eine schnelle Schadensmeldung, eine gute Dokumentation und die frühzeitige Einbindung der Hausverwaltung sind die wichtigsten Voraussetzungen für eine erfolgreiche Schadensabwicklung.