Der Verkauf einer Eigentumswohnung ist oft mit Missverständnissen verbunden. Viele Käufer gehen davon aus, dass sie bereits mit der Schlüsselübergabe oder dem im Kaufvertrag vereinbarten Besitzübergang Eigentümer werden. Verkäufer wiederum erwarten häufig, dass die Hausverwaltung unmittelbar nach dem Notartermin sämtliche Unterlagen auf den Käufer umstellt.
Tatsächlich ist die Rechtslage anders.
Für die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Hausverwaltung ist grundsätzlich entscheidend, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch wird der Käufer Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Bis zu diesem Zeitpunkt bleibt der bisherige Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft verantwortlich.
Eigentümerwechsel ist nicht gleich Besitzübergang
In Kaufverträgen wird häufig ein sogenannter wirtschaftlicher Übergang oder Besitzübergang vereinbart.
Dabei erhält der Käufer beispielsweise bereits:
- die Schlüssel,
- die Nutzungsrechte,
- die Mieteinnahmen,
- die Lasten und Kosten des Objekts.
Dies bedeutet jedoch nicht automatisch, dass der Käufer bereits Eigentümer im rechtlichen Sinne geworden ist.
Besitzübergang
Der Besitzübergang wird zwischen Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag vereinbart. Ab diesem Zeitpunkt darf der Käufer die Wohnung nutzen oder vermieten.
Eigentumsübergang
Der Eigentumsübergang erfolgt erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch. Erst dann wird der Käufer Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und erhält sämtliche Eigentümerrechte. Für die Hausverwaltung und die Gemeinschaft ist ausschließlich dieser Zeitpunkt maßgeblich.
Warum reicht eine Auflassungsvormerkung nicht aus?
Nach dem Notartermin wird üblicherweise zunächst eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Die Auflassungsvormerkung macht den Käufer jedoch noch nicht zum Eigentümer. Für die Verwaltung bleibt daher weiterhin der bisherige Eigentümer Ansprechpartner und Schuldner der laufenden Hausgeldzahlungen.
Wer muss das Hausgeld bezahlen?
Eine der häufigsten Fragen beim Wohnungsverkauf lautet: "Wer muss das Hausgeld zahlen?"
Die Antwort ist grundsätzlich einfach: Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch bleibt der Verkäufer gegenüber der Gemeinschaft zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet. Interne Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer ändern daran nichts.
Hat der Käufer mit dem Verkäufer einen früheren wirtschaftlichen Übergang vereinbart, müssen diese Zahlungen gegebenenfalls intern ausgeglichen werden.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft beteiligt sich an solchen internen Vereinbarungen jedoch nicht.
Ab wann zahlt der neue Eigentümer das Hausgeld?
Sobald uns die Eintragungsbekanntmachung des Grundbuchamtes vorliegt, wird der Eigentümerwechsel in unseren Verwaltungsunterlagen umgesetzt.
Die Hausgeldpflicht des neuen Eigentümers beginnt mit den Hausgeldfälligkeiten, die nach der Eigentumsumschreibung entstehen.
In der Praxis erfolgt die Umstellung regelmäßig zum ersten Tag des auf die Eigentumsumschreibung folgenden Monats.
- Eintragung des Käufers im Grundbuch am 15. Mai
- Umstellung der Verwaltung zum 01. Juni
- Erste Hausgeldfälligkeit des neuen Eigentümers für Juni
Warum wird die Hausverwaltung nicht automatisch informiert?
Viele Käufer und Verkäufer gehen davon aus, dass das Grundbuchamt die Hausverwaltung automatisch über Eigentumsumschreibungen informiert.
Dies ist nicht der Fall.
Die Mitteilungen des Grundbuchamtes gehen grundsätzlich nur an die unmittelbar beteiligten Parteien beziehungsweise deren Notare.
Die Hausverwaltung erhält keine automatische Benachrichtigung.
Deshalb sind Käufer und Verkäufer verpflichtet, uns den Eigentümerwechsel mitzuteilen.
Welche Unterlagen benötigt die Hausverwaltung?
Damit wir den Eigentümerwechsel bearbeiten können, benötigen wir folgende Unterlagen:
Zwingend erforderlich
- Eintragungsbekanntmachung des Grundbuchamtes als PDF
- alternativ ein amtlicher Nachweis über die erfolgte Eigentumsumschreibung
Kontaktdaten des neuen Eigentümers
- Vor- und Nachname
- aktuelle Anschrift
- E-Mail-Adresse
- Telefonnummer
Für die Hausgeldzahlungen
- ausgefülltes SEPA-Lastschriftmandat oder
- Mitteilung der gewünschten Zahlungsweise
Was passiert nach Eingang der Eintragungsbekanntmachung?
Sobald uns die Eintragungsbekanntmachung vorliegt, nehmen wir den Eigentümerwechsel in unseren Verwaltungsunterlagen vor.
Dabei erfolgen insbesondere folgende Schritte:
- Anlage des neuen Eigentümers im Verwaltungssystem
- Beendigung bestehender Lastschriftverfahren des Verkäufers
- Erfassung der Kontaktdaten des Käufers
- Einrichtung des Hausgeldkontos
- Versand des Willkommensschreibens
- Einrichtung des Eigentümerportals
- Bereitstellung der Zugangsdaten
Unser Willkommensschreiben für neue Eigentümer
Nach der Bearbeitung des Eigentümerwechsels erhalten neue Eigentümer von uns ein Willkommensschreiben mit allen wichtigen Informationen.
Dieses enthält unter anderem:
- Ansprechpartner bei ImmoKonstanz
- Höhe des monatlichen Hausgeldes
- Höhe der Rücklagenzuführung
- Formular für Kontaktdaten
- SEPA-Lastschriftmandat
- Informationen zum Kundenportal
- Hinweise zur App „Portal 24“
Zusätzlich informieren wir darüber, ab welchem Monat erstmals Hausgeldzahlungen fällig werden und welche offenen Beträge gegebenenfalls noch auszugleichen sind.
Zugang zum Eigentümerportal
Neue Eigentümer erhalten nach der Umschreibung Zugang zu unserem digitalen Eigentümerportal.
Dort stehen unter anderem folgende Informationen zur Verfügung:
- Wirtschaftsplan
- Hausgeldübersichten
- Jahresabrechnungen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- wichtige Dokumente der Gemeinschaft
Die Zugangsdaten werden separat per E-Mail versandt.
Sollte keine E-Mail eingehen, empfiehlt sich ein Blick in den Spam-Ordner.
Was passiert mit offenen Hausgeldforderungen?
Offene Hausgeldforderungen werden grundsätzlich gegenüber demjenigen Eigentümer geltend gemacht, der zum jeweiligen Zeitpunkt gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet war.
Ob und in welchem Umfang Käufer und Verkäufer untereinander einen Ausgleich vereinbart haben, richtet sich nach dem Kaufvertrag und betrifft ausschließlich die Vertragsparteien.
Häufige Irrtümer beim Eigentümerwechsel
Falsch. Die Eigentümerstellung entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Falsch. Die Auflassungsvormerkung sichert lediglich den Eigentumsübergang.
Falsch. Die Hausverwaltung erhält regelmäßig keine Mitteilung des Grundbuchamtes.
Nicht zwingend. Vor Vorlage der Eintragungsbekanntmachung bleibt die Zuordnung der Hausgeldzahlungen beim bisherigen Eigentümer.
Checkliste für Verkäufer
- Hausverwaltung über den Verkauf informieren
- Käufer auf die Regelungen zum Hausgeld hinweisen
- Eintragungsbekanntmachung nach Erhalt an die Verwaltung weiterleiten
- Hausgeldzahlungen bis zur Eigentumsumschreibung sicherstellen
- Änderungen der Bankverbindung erst nach Rücksprache mit der Verwaltung vornehmen
Checkliste für Käufer
- Eintragungsbekanntmachung nach Erhalt an die Verwaltung senden
- Kontaktdaten vollständig mitteilen
- SEPA-Lastschriftmandat einreichen
- Zugangsdaten zum Eigentümerportal prüfen
- Hausgeldfälligkeiten beachten
- Willkommensunterlagen vollständig zurücksenden
Fazit
Der rechtlich maßgebliche Eigentümerwechsel erfolgt erst mit der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Weder die Auflassungsvormerkung noch ein vereinbarter Besitzübergang führen bereits zu einem Wechsel der Eigentümerstellung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Damit die Verwaltung den Eigentümerwechsel bearbeiten kann, sollte die Eintragungsbekanntmachung nach Erhalt unverzüglich als PDF an die Hausverwaltung übersandt werden. Erst danach können Hausgeldzahlungen, Lastschriftverfahren, Eigentümerportal und sämtliche Verwaltungsdaten auf den neuen Eigentümer umgestellt werden.
Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung aus der Verwaltungspraxis und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei rechtlichen Zweifeln, Anfechtungsrisiken oder Besonderheiten der Teilungserklärung sollte anwaltlicher Rat eingeholt werden.