Viele Wohnungseigentümergemeinschaften kennen die bisherige Praxis: Vor größeren Erhaltungsmaßnahmen sollten möglichst drei Vergleichsangebote eingeholt werden. Fehlten diese Angebote, bestand oft die Sorge, dass ein Beschluss angefochten und später für ungültig erklärt werden könnte.
Der Bundesgerichtshof hat hierzu mit Urteil vom 27.03.2026, Az. V ZR 7/25, eine wichtige Klarstellung getroffen: Eine allgemeine gesetzliche Pflicht, vor jeder Erhaltungsmaßnahme drei Vergleichsangebote einzuholen, besteht nicht.
Das bedeutet aber nicht, dass Angebote künftig keine Rolle mehr spielen. Entscheidend ist nicht die bloße Anzahl der Angebote, sondern ob die Eigentümer auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage entscheiden können.
Worum ging es in dem Fall?
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft mehrere Erhaltungsmaßnahmen beschlossen. Unter anderem ging es um Fensterarbeiten, Verglasungen und Malerarbeiten.
Die Gemeinschaft hatte keine weiteren Vergleichsangebote eingeholt, weil sie mit den beauftragten Handwerksfirmen bereits seit längerer Zeit gute Erfahrungen gemacht hatte. Einige Eigentümer waren damit nicht einverstanden und hielten die Beschlüsse für fehlerhaft.
Der BGH sah dies anders. Allein der Umstand, dass keine drei Vergleichsangebote vorlagen, macht einen Beschluss über Erhaltungsmaßnahmen nicht automatisch rechtswidrig.
Was bedeutet das für Eigentümergemeinschaften?
Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Entscheidung praxisnah und wichtig. Gerade in Zeiten voller Auftragsbücher, steigender Baukosten und knapper Handwerkerkapazitäten ist es oft schwierig, überhaupt mehrere belastbare Angebote zu erhalten.
Der BGH macht deutlich: Die Eigentümer dürfen im Einzelfall auch auf andere Entscheidungsgrundlagen abstellen. Dazu können zum Beispiel gehören:
- langjährige positive Erfahrungen mit einem Handwerksbetrieb
- bekannte Qualität der bisherigen Arbeiten
- schnelle Verfügbarkeit
- gute Erreichbarkeit
- zuverlässige Mängelbeseitigung
- Kenntnis der Wohnanlage und ihrer technischen Besonderheiten
- ein plausibler und nachvollziehbarer Angebotspreis
Damit wird die Entscheidung nicht beliebig. Die Gemeinschaft muss weiterhin wirtschaftlich vernünftig handeln.
Keine starre Regel, aber weiterhin sorgfältige Prüfung
Das Urteil ist kein Freibrief, künftig grundsätzlich auf Vergleichsangebote zu verzichten.
Bei größeren, ungewöhnlichen oder besonders kostenintensiven Maßnahmen können Vergleichsangebote weiterhin sinnvoll oder sogar notwendig sein, um die Angemessenheit der Kosten beurteilen zu können. Das gilt insbesondere dann, wenn die Preise schwer einzuschätzen sind oder die Gemeinschaft noch keine Erfahrungen mit dem Anbieter hat.
Die Kernfrage lautet daher nicht mehr:
„Liegen drei Angebote vor?“
Sondern:
„Reichen die vorhandenen Informationen aus, damit ein vernünftiger und wirtschaftlich denkender Eigentümer sachgerecht entscheiden kann?“
Beispiele aus der Praxis
Ein langjährig tätiger Handwerksbetrieb betreut die Anlage seit Jahren zuverlässig. Die Preise waren bisher marktüblich, Mängel wurden schnell behoben und die Firma kennt die technischen Gegebenheiten des Gebäudes.
In einem solchen Fall kann es vertretbar sein, auch ohne drei Vergleichsangebote einen Auftrag zu beschließen, wenn das Angebot nachvollziehbar ist.
Bei einer umfangreichen Dachsanierung, Fassadensanierung oder Heizungserneuerung sollte die Gemeinschaft in der Regel weiterhin Vergleichsangebote einholen oder zumindest eine fachliche Kosteneinschätzung einholen.
Je größer und komplexer die Maßnahme ist, desto wichtiger ist eine belastbare Entscheidungsgrundlage.
Bei einem akuten Wasserschaden, einer defekten Heizungsanlage im Winter oder einer sicherheitsrelevanten Reparatur kann schnelles Handeln erforderlich sein. In solchen Fällen ist es oft nicht praktikabel, mehrere Angebote abzuwarten.
Auch hier sollte aber dokumentiert werden, warum eine schnelle Beauftragung notwendig war.
Was sollte die Verwaltung dokumentieren?
Auch nach dem BGH-Urteil bleibt eine saubere Vorbereitung wichtig. Empfehlenswert ist eine kurze Dokumentation, aus der sich ergibt, warum die Eigentümer die Maßnahme auf der vorhandenen Grundlage beschließen konnten.
Sinnvoll sind insbesondere folgende Punkte:
- Beschreibung der Maßnahme
- Angebot oder Kostenschätzung
- Begründung für die Auswahl des Unternehmens
- Hinweise auf bisherige Erfahrungen mit dem Anbieter
- Einschätzung zur Preisangemessenheit
- Dringlichkeit der Maßnahme
- gegebenenfalls Hinweis, warum keine weiteren Angebote eingeholt wurden
Je besser diese Punkte vorbereitet sind, desto geringer ist das Risiko späterer Streitigkeiten.
Bedeutung für den Verwaltungsbeirat
Für Verwaltungsbeiräte bedeutet das Urteil ebenfalls eine Erleichterung. Der Beirat muss nicht starr darauf bestehen, dass immer drei Angebote vorliegen. Er sollte aber darauf achten, dass die Entscheidungsgrundlage nachvollziehbar ist.
Der Beirat kann zum Beispiel prüfen:
- Ist das Angebot verständlich?
- Ist der Preis plausibel?
- Gibt es Erfahrungswerte aus früheren Aufträgen?
- Gibt es besondere Gründe für genau diesen Anbieter?
- Wurde die Dringlichkeit ausreichend erklärt?
- Sollte bei dieser Maßnahme trotzdem ein weiteres Angebot eingeholt werden?
Damit verschiebt sich der Schwerpunkt von einer formalen Angebotszahl hin zu einer inhaltlichen Prüfung.
Wichtig: Gilt das auch für die Verwalterwahl?
Das Urteil betrifft Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Es geht also vor allem um Handwerkerleistungen, Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen.
Für die Bestellung eines neuen Verwalters gelten weiterhin besondere Anforderungen. Auch dort gibt es zwar keine ausdrückliche gesetzliche Zahl von Angeboten. Die Eigentümer benötigen aber eine ausreichende Entscheidungsgrundlage. Bei einer Verwalterneubestellung sollten daher weiterhin mehrere Angebote eingeholt oder zumindest dokumentiert werden, warum dies trotz entsprechender Bemühungen nicht möglich war.
Fazit
Der BGH beendet die starre Drei-Angebote-Praxis bei Erhaltungsmaßnahmen in der WEG. Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist das eine sinnvolle und praxisnahe Klarstellung.
Künftig kommt es stärker auf den Einzelfall an. Drei Angebote können weiterhin hilfreich sein, sind aber nicht automatisch zwingend erforderlich. Entscheidend ist, dass die Eigentümer auf Grundlage ausreichender Informationen wirtschaftlich vernünftig entscheiden können.
Für Verwaltungen, Beiräte und Eigentümer heißt das: Weniger Formalismus, aber weiterhin sorgfältige Vorbereitung und gute Dokumentation.