In nahezu jeder Eigentümerversammlung werden Beschlüsse gefasst. Viele Eigentümer sind jedoch unsicher, welche Mehrheit für einen Beschluss erforderlich ist.
Muss jeder Eigentümer zustimmen?
Reicht eine einfache Mehrheit?
Wann ist Einstimmigkeit erforderlich?
Und was bedeutet eigentlich eine qualifizierte Mehrheit nach dem Wohnungseigentumsgesetz?
Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die wichtigsten Beschlussmehrheiten im Wohnungseigentumsrecht.
Der Grundsatz seit der WEG-Reform
Seit der WEG-Reform 2020 gilt:
Die meisten Entscheidungen werden durch einfachen Mehrheitsbeschluss getroffen.
Der Gesetzgeber hat die Beschlussfassung bewusst erleichtert, damit Wohnungseigentümergemeinschaften handlungsfähig bleiben.
Einstimmige Entscheidungen sind heute deutlich seltener erforderlich als früher.
Die einfache Mehrheit
Die einfache Mehrheit ist die in der Praxis mit Abstand häufigste Beschlussmehrheit.
Ein Beschluss ist angenommen, wenn mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen abgegeben werden.
Enthaltungen zählen grundsätzlich nicht als Ja-Stimmen.
Abgegebene Stimmen:
- 6 Ja
- 4 Nein
- 2 Enthaltungen
Der Beschluss ist angenommen.
Typische Beschlüsse mit einfacher Mehrheit
Beispiele:
- Bestellung eines Verwalters
- Abberufung eines Verwalters
- Genehmigung der Jahresabrechnung
- Beschluss über den Wirtschaftsplan
- Beauftragung von Handwerkern
- Abschluss von Wartungsverträgen
- Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen
- Wahl des Verwaltungsbeirats
Für die überwiegende Zahl aller Entscheidungen reicht heute die einfache Mehrheit aus.
Die relative Mehrheit
Die relative Mehrheit spielt insbesondere bei Wahlen eine Rolle.
Gewählt ist die Person oder das Angebot mit den meisten Stimmen.
Eine absolute Mehrheit ist dabei nicht erforderlich.
Bei einer Verwalterwahl entfallen:
- Verwaltung A: 8 Stimmen
- Verwaltung B: 6 Stimmen
- Verwaltung C: 4 Stimmen
Verwaltung A hat die meisten Stimmen erhalten und gewinnt die Wahl.
In der Praxis wird häufig zunächst eine Vorauswahl getroffen oder eine Stichwahl durchgeführt.
Die absolute Mehrheit
Von einer absoluten Mehrheit spricht man, wenn mehr als die Hälfte aller abgegebenen Stimmen auf einen Vorschlag entfallen.
Abgegebene Stimmen:
- 12 Stimmen insgesamt
- 7 Ja
- 5 Nein
Der Beschluss erreicht die absolute Mehrheit.
Im Wohnungseigentumsrecht ist die einfache Mehrheit jedoch deutlich wichtiger als die absolute Mehrheit.
Die Einstimmigkeit
Einstimmigkeit bedeutet:
Alle anwesenden beziehungsweise vertretenen Eigentümer stimmen zu.
Bereits eine einzige Gegenstimme verhindert die Einstimmigkeit.
Anwesend sind 20 Eigentümer.
19 stimmen zu.
1 Eigentümer stimmt dagegen.
Der Beschluss ist nicht einstimmig.
Die Allstimmigkeit
Allstimmigkeit wird häufig mit Einstimmigkeit verwechselt.
Der Unterschied ist erheblich.
Allstimmigkeit bedeutet:
Alle Wohnungseigentümer der Gemeinschaft müssen zustimmen.
Nicht nur die anwesenden Eigentümer.
Eine Gemeinschaft besteht aus 30 Eigentümern.
Zur Versammlung erscheinen 20 Eigentümer.
Alle 20 stimmen zu.
Der Beschluss ist einstimmig.
Er ist jedoch nicht allstimmig, da die Zustimmung der übrigen 10 Eigentümer fehlt.
Wann ist Allstimmigkeit erforderlich?
Nach der WEG-Reform kommt Allstimmigkeit nur noch selten vor.
Sie kann insbesondere erforderlich sein bei:
- Vereinbarungen aller Eigentümer
- Änderungen der Gemeinschaftsordnung
- Änderungen bestimmter Regelungen der Teilungserklärung
- schuldrechtlichen Vereinbarungen zwischen sämtlichen Eigentümern
In der Praxis werden solche Vereinbarungen häufig außerhalb einer Eigentümerversammlung schriftlich getroffen.
Die qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 WEG
Eine besondere Rolle spielt § 21 Abs. 2 WEG.
Danach können bestimmte bauliche Veränderungen unter erleichterten Voraussetzungen beschlossen werden.
Die Vorschrift betrifft insbesondere:
- Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge
- Maßnahmen zur Barrierefreiheit
- Einbruchschutz
- Telekommunikationsanschlüsse mit sehr hoher Kapazität
Der betreffende Eigentümer hat grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft solche Maßnahmen gestattet.
Wer trägt die Kosten?
Grundsätzlich trägt der Eigentümer die Kosten der Maßnahme, der die Durchführung verlangt.
Die Gemeinschaft kann jedoch im Einzelfall abweichende Regelungen beschließen.
Die doppelt qualifizierte Mehrheit
Eine besondere Beschlussmehrheit kennt § 21 Abs. 2 WEG in Verbindung mit den Kostenregelungen für bauliche Veränderungen.
Hier spricht man häufig von einer doppelt qualifizierten Mehrheit.
Erforderlich sind:
- mindestens zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und
- mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile
Abgegebene Stimmen:
- 18 Ja
- 6 Nein
Gleichzeitig vertreten die Ja-Stimmen mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile.
Die qualifizierte Mehrheit ist erreicht.
Die 3/4-Mehrheit
Viele Eigentümer kennen noch die frühere sogenannte Dreiviertelmehrheit.
Seit der WEG-Reform hat diese Mehrheit deutlich an Bedeutung verloren.
In älteren Teilungserklärungen oder Gemeinschaftsordnungen können jedoch weiterhin besondere Mehrheiten vorgesehen sein.
Deshalb sollte bei außergewöhnlichen Beschlussgegenständen immer geprüft werden, ob die Gemeinschaftsordnung besondere Regelungen enthält.
Mehrheit nach Köpfen oder nach Miteigentumsanteilen?
Nicht jede Gemeinschaft stimmt nach denselben Regeln ab.
Maßgeblich sind:
- Teilungserklärung
- Gemeinschaftsordnung
- gesetzliche Regelungen
Mögliche Stimmprinzipien:
Kopfprinzip
Jeder Eigentümer hat eine Stimme.
Objektprinzip
Jede Einheit hat eine Stimme.
Wertprinzip
Die Stimmen richten sich nach den Miteigentumsanteilen.
Welches Prinzip gilt, ergibt sich aus der jeweiligen Teilungserklärung.
Häufige Missverständnisse
Jeder Beschluss muss einstimmig sein
Falsch.
Die meisten Beschlüsse werden mit einfacher Mehrheit gefasst.
Enthaltungen zählen als Nein-Stimmen
Falsch.
Enthaltungen werden grundsätzlich nicht als Ja-Stimmen gezählt.
Sie wirken sich regelmäßig nicht auf das Mehrheitsverhältnis aus.
Ein Eigentümer kann jeden Beschluss verhindern
Falsch.
Bei Beschlüssen mit einfacher Mehrheit kann eine einzelne Gegenstimme den Beschluss regelmäßig nicht verhindern.
Eine große Wohnung hat automatisch mehr Stimmen
Nicht zwingend.
Entscheidend ist das in der Teilungserklärung festgelegte Stimmprinzip.
Checkliste vor einer Beschlussfassung
- Handelt es sich um einen normalen Verwaltungsbeschluss?
- Reicht die einfache Mehrheit?
- Enthält die Teilungserklärung besondere Mehrheitsregelungen?
- Liegt eine bauliche Veränderung vor?
- Sind besondere Kostenregelungen betroffen?
- Ist möglicherweise eine Vereinbarung aller Eigentümer erforderlich?
- Wurde das richtige Stimmprinzip angewendet?
Fazit
Die einfache Mehrheit ist heute die wichtigste Beschlussmehrheit im Wohnungseigentumsrecht. Die meisten Entscheidungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft können mit mehr Ja- als Nein-Stimmen getroffen werden.
Einstimmigkeit und Allstimmigkeit sind nur noch in besonderen Ausnahmefällen erforderlich. Daneben existieren für bestimmte bauliche Veränderungen und Kostenverteilungen qualifizierte Mehrheiten.
Vor jeder Beschlussfassung sollte geprüft werden, welche Mehrheit nach Gesetz, Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung tatsächlich erforderlich ist. So lassen sich Anfechtungen und spätere Streitigkeiten vermeiden.